隨著現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)代住宿需求的不斷升級(jí)，近些年，一批開(kāi)業(yè)較早、服務(wù)設(shè)施逐漸老化的酒店又一次面臨從內(nèi)到外“改裝”的挑戰(zhàn)。如何在“老瓶”里裝進(jìn)“美酒”，讓消費(fèi)者“心醉神迷”，中國(guó)酒店業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，市場(chǎng)保有量達(dá)到飽和，酒店存量市場(chǎng)巨大，舊酒店改造與產(chǎn)品轉(zhuǎn)型被提上日程。面對(duì)同質(zhì)化的產(chǎn)品及陳舊的設(shè)施，如何改造才能重新贏(yíng)得市場(chǎng)，成了業(yè)界一個(gè)熱點(diǎn)話(huà)題。
市場(chǎng)定位
如何確定舊改項(xiàng)目的市場(chǎng)定位？首先是區(qū)域地位。確定項(xiàng)目地在該區(qū)域的位置，分析市場(chǎng)是否還有競(jìng)爭(zhēng)空間，或者是是否還具備酒店商業(yè)價(jià)值；其次就是市場(chǎng)定位。了解周邊同行的項(xiàng)目情況，定位走向、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)的對(duì)比，確定自身項(xiàng)目在未來(lái)商業(yè)空間中該具有何種產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)；最后是品牌定位。無(wú)論是加盟連鎖品牌還是沿用或創(chuàng)建自己的品牌，都需要確定單體運(yùn)營(yíng)及加入連鎖的優(yōu)劣勢(shì)，詳細(xì)分析項(xiàng)目未來(lái)需要面臨的問(wèn)題，分析品牌檔次是否符合項(xiàng)目地的實(shí)際情況。舊改項(xiàng)目的定位準(zhǔn)確與否，將決定后期酒店產(chǎn)品的收益、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、生存空間等關(guān)鍵性問(wèn)題。因此，前期的工夫不可省略，單憑臆想砸錢(qián)改項(xiàng)目，將導(dǎo)致后期資金的損失。
基礎(chǔ)設(shè)施評(píng)估
過(guò)去的舊改項(xiàng)目中，投資人直接把酒店“推倒重來(lái)”的現(xiàn)象非常普遍。事實(shí)上，在舊改項(xiàng)目中，很多基礎(chǔ)設(shè)施是可以再次投入使用的。舊改項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)將直接給后期投資帶來(lái)重大的變化。評(píng)估應(yīng)該從以下幾個(gè)方面展開(kāi)。
機(jī)電設(shè)施、消防設(shè)備。這在酒店投入中是相當(dāng)大的一部分，需要綜合評(píng)估原有設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)情況、未來(lái)可使用的年限等。通過(guò)邀請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員評(píng)估，可以重新核定未來(lái)機(jī)電設(shè)備的采購(gòu)及種類(lèi)，在未來(lái)的拆遷過(guò)程中，保護(hù)好原有設(shè)備，變得積極而有意義。
硬裝部分。客房的隔墻、餐廳的廚房與消費(fèi)區(qū)功能劃分等，都涉及各種硬裝投入。很多公司往往一刀切，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)一片狼藉，不僅需要后期加大成本投入，同時(shí)在拆遷過(guò)程中，垃圾運(yùn)送費(fèi)用開(kāi)支也非常龐大。所以要了解現(xiàn)有功能區(qū)分是否符合酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，比如傳統(tǒng)酒店客房大多數(shù)比較寬敞，如果原有格局符合未來(lái)酒店品牌，類(lèi)似于隔墻這些硬裝是完全可以不拆除的，只需要對(duì)過(guò)不適用的部分進(jìn)行改造即可。
配飾部分。酒店年年都有小改造或物品增加，有些舊物裝飾隨著歲月的流逝變得極有歷史意義，可以通過(guò)舊物改造或重復(fù)使用，讓更多歷史得以重現(xiàn)。目前，世界各地均在推崇類(lèi)似的裝飾手法，讓老物件獲得了重生。
酒店差異化的關(guān)系
城市的發(fā)展與建筑密切相關(guān)，過(guò)去人均收入低，汽車(chē)保有量同比較少，建筑在設(shè)計(jì)停車(chē)功能時(shí)也同步偏少。很多核心區(qū)的樓盤(pán)，其建設(shè)獨(dú)具特色，樓層較高，符合輕奢酒店或者是五星綜合體酒店的建設(shè)要求，但因?yàn)橥＼?chē)功能?chē)?yán)重缺失，阻礙了大部分有車(chē)一族入內(nèi)消費(fèi)，因此失去了競(jìng)爭(zhēng)的先機(jī)，酒店完工后依然無(wú)法獲得競(jìng)爭(zhēng)力。
這一類(lèi)酒店的改造應(yīng)按照酒店的樓體建筑，核定樓層的層高、電梯數(shù)量及可改造數(shù)量、停車(chē)配套、物業(yè)情況等等，尋找與建筑本身符合的一些品牌，可以避免硬傷帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)損失。同時(shí)，也可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，給自己的項(xiàng)目帶來(lái)更多的收益。品牌的不同，選擇客群不同，其消費(fèi)需求與特點(diǎn)、出行方式、服務(wù)體驗(yàn)的要求也截然不同，因此，在項(xiàng)目圈內(nèi)選擇更符合商圈與自身建筑的品牌，是符合商業(yè)模式的。
老瓶子如何包裝好新酒
“老瓶裝新酒”這些年在酒店行業(yè)很常見(jiàn)。但是，老瓶如何把新酒包裝好，這就需要非常巧妙的手法。老瓶子最大的特色就是傳播已經(jīng)很廣，消費(fèi)者耳熟，不需要投入大量的資金宣傳。遺憾的是，有些老瓶子里的酒，早就不符合大眾的口味。酒店行業(yè)也要有與時(shí)俱進(jìn)的思維，才能激發(fā)對(duì)時(shí)代的理解。無(wú)論是老瓶裝新酒，還是新瓶裝老酒，只要符合消費(fèi)者需求，符合商業(yè)價(jià)值，都是值得改變的。